Fondul de investiţii East Balkan Properties a vândut pe 31 decembrie către Denesol Limited 51% din acţiunile companiei Balkan Properties Cooperatief, care deţine, prin subsidiarele sale, centrul comercial Vitantis din Bucureşti şi Moldova Mall din Iaşi, pentru suma modică de 5 euro. Compania Denesol Limited este controlată de George Teleman, managerul echipei care se ocupă de property management-ul proiectelor East Balkan Properties în Romania.
Parteneriat pentru împărţirea riscurilor
În condiţiile în care pe termen scurt nu se estimează o îmbunătăţire a pieţei, intenţia fondului a fost aceea de a-şi reduce costurile externe la nivel de grup, asociate cu menţinerea asset-ului, dintre care costul de asset management era cel mai important. Soluţia viabilă aleasă a fost un parteneriat pentru împărţi-rea riscurilor cu cel care cunoştea cel mai bine activitatea şi potenţialul activelor, respectiv managerul echipei care se ocupă de administrarea proiectelor East Balkan Properties în Romånia. Echipa a dovedit profesionalism şi era apreciată de fond pentru competenţa ei. „Cu toate că recentele condiţii de piaţă au continuat să aibă un impact advers asupra rezultatelor operaţionale, în ciuda eforturilor întreprinse de management, board-ul apreciază în mod deosebit competenţa de care echipa a dat dovadă pentru operarea cu profesionalism a asset-urilor”, a declarat pentru SFin James Ede-Golightly, Chairman EBP. Aşa cum şi oficialii fondului de investiţii mărturisesc, la baza tranzacţiei a stat decizia pragmatică de eliminare a costurilor suplimentare cu cele două proiecte pentru EBP. Potrivit conducerii fondului britanic, datoriile iniţiale înregistrate de cele două mall-uri, în condiţiile reducerii veniturilor din cauza presiunilor din piaţă asupra chiriilor, nu vor mai aduce câştiguri acţionarilor pe termen scurt şi ar reprezenta o povară mai ales prin prisma costurilor cu serviciile de gestionare a activelor.
„Tranzacţia este în fapt un parteneriat cu partenerul local, prin care EBP îşi va reduce unele costuri directe; echipa profesională de management locală va continua să ope-reze asset-urile şi ambii parteneri vor putea să beneficieze de revenirea economică pe termen lung, când situaţia în România se va îmbunătăţi”, a precizat pentru SFin Michael Uhler, CFO EBP.
Teleman: Am vrut să păstrez echipa
Acţionarii principali ai fondului s-au întâlnit la Bucureşti în luna decembrie pentru o analiză „la sânge” a investiţiilor din România şi stabilirea strategiei de reducere a costurilor de administrare pentru cele două active de retail, afectate de declinul pieţei. Ei erau hotărâţi să taie toate costurile asociate acestora deoarece, pe termen scurt, nu asigurau profitabilitatea financiară, fiind astfel nevoiţi să le subvenţioneze din activitatea celorlalte active profitabile. Neavând profit financiar direct din cele două afaceri, acţionarii EBP au luat atunci în discuţie mai multe variante de micşorare a cheltuielilor asociate acestora. Una dintre ele era să convingă creditorii să accepte suportarea costurilor de către asset-uri, întrucât acestea erau operaţionale şi îşi puteau plăti datoriile. O altă variantă era înstrăinarea lor, cu riscul destrămării echipei care a asigurat managementul în ultimii cinci ani. Reprezentanţii fondului au ales însă o a treia cale şi i-au propus lui George Teleman un parteneriat, în care el să preia pachetul majoritar, costurile să nu mai fie suportate de EBP, iar acţionarii fondului să beneficieze de dividendele aferente pachetului de 49% din acţiuni atunci când piaţa îşi va reveni. „Pentru mine, având în vedere că asset-urile erau operaţionale şi aveam o echipă performantă, de 35 de oameni, din care 25 erau implicaţi direct în managementul acestora, a primat ideea de a păstra echipa. Am avut o discuţie cu oamenii-cheie şi i-am întrebat: ce facem, mergem mai departe? Răspunsul a fost un da apăsat”, ne-a declarat George Teleman. „Nu este o vânzare pe 5 euro, aşa cum s-a spus - altfel puteam să preiau întreg pachetul de acţiuni cu 10 euro, nu-i aşa? -, ci un parteneriat, propus de fond, între mine şi EBP. Ei au un orizont investiţional pe termen scurt, nu puteau să finanţeze costurile până la revenirea pieţelor. Putem aplica acum o strategie pe termen mai lung”, a explicat managerul EBP.
În situaţia în care strategia de management şi exit s-a transformat într-o strategie pe termen lung, un partener local care să implementeze această strategie, care este în plus şi manager, a fost evident preferat oricărei alte variante. Forma juridică prin care s-a realizat acest parteneriat a fost o tranzacţie de vânzare-cumpărare.
Ce a preluat managerul EBP
Moldova Mall din Iaşi are o suprafaţă închiriabilă de peste 9.000 metri pătraţi, din care peste 70% este ocupată, şi a fost achiziţionat în anul 2006 pentru 34,5 milioane de euro. La 30 iunie 2010, datoriile erau evaluate la 15,5 milioane de euro, în condiţiile în care creditul ar fi refinanţat de la alt creditor. Compania notează că refinanţarea nu este o perspectivă realistă deoarece activul ar putea avea o valoare de piaţă de sub 15,5 milioane de euro.
Pentru achiziţia Vitantis, compania a plătit 31,6 milioane de euro în 2006, preluând inclusiv datorii de peste 5 milioane de euro, dar investiţia totală în centrul comercial a fost de circa 60 de milioane de euro.
EBP a finalizat anul trecut restructurarea a două contracte de împrumut totalizând 63,6 milioane de euro cu UniCredit Bank Austria şi UniCredit Ţiriac Bank pentru cele două centre comerciale. Principalii acţionari ai East Balkan Properties plc sunt UTILICO (23%), Carrousel Capital (14%), OCS Trading Limited (10), UNIQA Financial Services, Weiss Capital, Carmignac Gestion şi Barnard Nominees Limited.
Read 107 times
